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環(huán)球百事通！成立7個月的福建雄旺摘下北京最火地塊！專家：警惕馬甲“買地打新”

2023-06-02 12:37:29 來源：中國房地產(chǎn)報

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6月1日，北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊，其中順義新城2地塊異常火爆，分別有45家、36家房企報名，線上競拍時就已觸及地價上限。現(xiàn)場搖號后，最終由福建雄旺和中能建獲得，亦莊臺湖地塊由招商蛇口斬獲，中海競得石景山衙門口地塊。

(相關(guān)資料圖)

“土地市場表現(xiàn)為‘火熱’，實(shí)質(zhì)是有更多房企進(jìn)京參與，導(dǎo)致更多房企進(jìn)京參與一方面是土地質(zhì)量較高，另一方面是競拍規(guī)則導(dǎo)致利潤預(yù)期可控。”有分析人士對記者透露，本次土地出讓規(guī)則中明確要求，如競得土地后轉(zhuǎn)讓股權(quán)必須在參與競地的企業(yè)中選擇合作對象，這讓更多外地房企愿意進(jìn)京“試試運(yùn)氣”。

相比土地市場的超高熱度，北京樓市表現(xiàn)則稍顯平淡。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京5月網(wǎng)簽12982套，成交面積118.44萬平方米，無論成交數(shù)量還是成交面積，均不及三四月份樓市表現(xiàn)。價格下調(diào)、市場退燒，為何樓市與土地冰火兩重天？

上述分析人士表示，土地市場火熱是土地素質(zhì)和出讓規(guī)則共同決定的。而新房二手的轉(zhuǎn)冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落，本質(zhì)上在就業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面尚不穩(wěn)定的時候，居民端的大額消費(fèi)支出信心不足導(dǎo)致的。

當(dāng)前北京樓市并不熱，但北京掛牌出讓的土地限價，給了企業(yè)巨大的利潤空間，特別是上限后搖號，催生出一些馬甲房企進(jìn)入北京成為“打新投機(jī)者”。“政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價，卻被‘打新族’鉆了空子。”

外地房企積極涌入北京

多家房企爭搶一宗地塊，正成為北京拍地的新常態(tài)。據(jù)中房報京津冀統(tǒng)計，本次北京出讓的3宗觸頂?shù)貕K報名房企91家（不排重），平均每宗地塊30家房企競拍。

其中以順義新城兩地塊熱度最高，19-69及6001地塊分別有45家、36家報名參與，創(chuàng)下北京土地市場報名房企數(shù)量紀(jì)錄。

以順義新城19-69為例，該地塊除了中海、保利、華潤、首開、金茂、龍湖等北京土地市場常客報名競拍外，還吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門海泰、蕪湖市康潤房地產(chǎn)、南通江海港、同泰日方、如皋市潤皋、上海遠(yuǎn)篤、成都鴻哲、山西星河、陽明尚興、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業(yè)和外地新面孔房企。

在眾多房企積極參與下，順義新城兩地塊在線上報價環(huán)節(jié)就雙雙觸發(fā)上限，開拍后直接競現(xiàn)房面積。其中19-69地塊搖號確定最高報價者為山西星河，直接進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)不到1分鐘便觸及現(xiàn)房銷售面積上限，45家全部遞交搖號申請，10分鐘后福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積（交高標(biāo)）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城6001地塊同樣迅速，不到1分鐘就到現(xiàn)房銷售面積上限，隨后中能建幸運(yùn)搖中，以17.3075億元和1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積（交高標(biāo)）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城兩地塊位于六環(huán)內(nèi)，地理區(qū)位并不算十分優(yōu)越，為何會引來四十余家房企熱搶？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源，同時具備低容積率和較高的盈利空間，起始樓面價和銷售指導(dǎo)價之間價差超3萬元/平方米，利潤空間足，這也是吸引四十多家房企競拍的重要原因。

具體到兩地塊，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，19-69地塊臨近中海湖光玖里，該項(xiàng)目流速不錯，給房企很好的市場信心；6001地塊臨近京密路，距離15號線后沙峪站1公里，綜合來看兩地塊位置條件相對優(yōu)越，且周邊有山姆會員店、中糧祥云小鎮(zhèn)等大型商業(yè)，生活配套較為豐富。

在郭毅看來，兩地塊體量較小、競拍總價低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示，19-69地塊建筑規(guī)模5.68萬平方米，6001地塊建筑規(guī)模6.14萬平方米，起拍總價分別為14.4億元和15.05億元。“十幾億的土地價，無論是大企業(yè)還是小企業(yè)，都有能力去競爭一下，因而參與競拍的企業(yè)會更多一些。”

“除土地素質(zhì)外，很多房企爭相布局北京市場，是出于對北京房地產(chǎn)市場的長期看好，在市場回溫態(tài)勢尚不明朗的情況下，房企競相布局熱點(diǎn)一二線城市也是規(guī)避風(fēng)險的重要選擇。”陳霄補(bǔ)充道。

臨近年中節(jié)點(diǎn)，房企補(bǔ)倉土地儲備也是土地市場火熱的原因之一。郭毅表示，伴隨房企周期化發(fā)展，需要有相對充足的土地資源儲備來完成項(xiàng)目滾動開發(fā)。如果沒有新地塊及時補(bǔ)充，企業(yè)開發(fā)效率會大打折扣。

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土地市場“打新”熱

數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規(guī)劃建筑面積130萬平方米、成交金額約347億元，與過往5年同期相比，處于歷史低點(diǎn)。與之相比，北京土地市場熱度卻達(dá)到新高，14宗競拍地塊平均8.3個企業(yè)搶1宗地，成為近5年以來房企參與熱情最高的年份。

陳霄認(rèn)為，今年土地市場尤其是熱點(diǎn)城市的土地市場都表現(xiàn)不俗，一方面是房企戰(zhàn)略調(diào)整，在市場回暖受阻，形勢尚不明朗的情況下，很多房企都有計劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點(diǎn)城市拿地；另一方面，土地市場的熱度也與多城土地競拍規(guī)則調(diào)整優(yōu)化有著一定關(guān)系。

當(dāng)前北京供地規(guī)則調(diào)整，雙限制度產(chǎn)生限價紅利，催生出搖號制度。在地價端，有15%的溢價率限制；而房價端，有嚴(yán)苛的限價調(diào)控。兩相結(jié)合，在限價紅利板塊，能夠保障一定利潤空間的地塊，成為了最佳的投資標(biāo)的。

此外，今年以來，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟(jì)南等城市，均宣布調(diào)整供地總價，大幅降低拿地成本和門檻。限價搖號政策與較低的拿地門檻，保證了房企開發(fā)利潤，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場。

在陳霄看來，土地限價搖號的競拍規(guī)則，實(shí)際上是政府想要讓渡利潤空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時也是避免地價過高，維護(hù)地價和房價穩(wěn)定。但是不得不說，這也確實(shí)會讓一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過馬甲借此機(jī)會“打新”。

限購與搖號，成為北京土地市場的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業(yè)。

比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

對于一家無銷售團(tuán)隊和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言，如何順利開發(fā)北京熱門地塊？有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到，在競拍結(jié)束后，同屬一個省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續(xù)手續(xù)。

明明沒什么開發(fā)能力，多去報幾個名，搖到地再倒手給其它開發(fā)商‘合作’，自己賺個差價的情況屢見不鮮。搖號給了每家房企巨大的利潤空間，大量的參與競拍房企都是“馬甲”和沒有多少開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個資質(zhì)就來“打新”，因?yàn)榻档土吮ＷC金，所以參與萬一搖號搖中利益巨大。

值得注意的是，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)后，不同實(shí)力的房企將站在同一起跑線，隨機(jī)拿地模式也讓未來品質(zhì)充滿了不確定性。更高的利潤率，但不確保下次何時能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭取利益最大化？

“北京市場雖然目前有強(qiáng)需求支撐，但市場總是有波動的。但對于開發(fā)商來說更應(yīng)該把心思用在好房子的規(guī)劃設(shè)計和建造裝修上。”高級經(jīng)濟(jì)師宋庭敏認(rèn)為，開發(fā)出“安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運(yùn)維長效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng)收盈利和品牌維護(hù)的根本所在。

本來政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價，而是便宜了土地市場的“打新族”。因而，搖號應(yīng)該傾斜在北京項(xiàng)目多的、品質(zhì)好的開發(fā)商。

陳霄也提出建議，相關(guān)部門可加強(qiáng)房企資質(zhì)審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競拍等。

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