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每日焦點！商業地產危機一觸即發？美國知名房企再爆CMBS違約

2023-04-19 08:57:58 來源：智通財經

(資料圖)

智通財經APP獲悉，根據CRED iQ的數據，全球最大上市房地產公司之一Brookfield的基金拖欠了十二棟辦公大樓的合計1.614億美元抵押貸款，這些貸款轉給了負責處理違約的特殊服務商KeyBank，該服務商正在同“借貸方執行談判前協議，并確定未來的道路”。

本次爆出的Brookfield基金違約主要涉及位于美國首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在1.614億美元債務涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有52%，遠低于2018年這批債務承銷時的79%。

寫字樓空置率高企和利率上升導致今年出現了一系列違約事件，引發了人們對商業房地產債務危機的擔憂。經紀公司仲量聯行數據顯示，截至今年第一季度，紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓的空置率超過16%，而租賃量處于2021年第二季度以來的最低水平。

其次，房地產數據公司 Green Street 表示，由于新冠疫情爆發后，居家辦公與混合辦公模式的興起，寫字樓的空置率上升，截至今年3月，華盛頓的辦公空間價值較去年同期下跌36%。

今年早些時候，Brookfield就已經因為位于洛杉磯的兩棟大樓——Gas Company Tower和777 Tower相關的7.84億美元債務而違約，是知名房地產公司中首批重大違約事件之一。

Brookfield的發言人在聲明中安撫稱：“雖然疫情對美國某些地區的傳統辦公室構成挑戰，但這在我們的投資組合中占比很小”。

無獨有偶。在此前數月，華爾街最大商業地產業主黑石集團旗下標桿不動產投資信托基金(REITs)已遭到連續每月達幾十億美元贖回請求;為了應對該問題，黑石只能每月限制客戶的資金贖回規模。此外，黑石還在3月初違約了一只5.31億歐元的芬蘭商業地產抵押貸款支持證券。這一系列事件引發了市場對于美國本土商業地產貸款及其衍生品可能出現連鎖風險的擔憂。

其實，早在3月份，華爾街大行就已對美國商業地產(CRE)發出了警告，作為CRE的最大債主，美國區域性銀行的危機正蔓延到CRE市場，商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)息差與CMBS拖欠率雙雙飆升，而辦公室地產作為最脆弱的部分可能會最先被引爆。

根據最近公布的第一季度業績，摩根大通有一項貸款業務明顯放緩：抵押貸款。由于利率比一年前高得多，現在對新借款的需求沒有那么大。近幾個月來，投資者越來越擔心商業房地產信貸質量，在疫情爆發后，美國主要大都市地區的大片辦公室空置。在小摩CCB業務中，房屋貸款業務凈收入為7.2億美元，同比下降38%。

而富國銀行在第一季度也撥備了超過預期的信貸損失準備金，其中，準備金的增加主要與商業房地產組合中的辦公室貸款有關，這也體現了市場現在開始擔憂美國房地產將成為經濟的下一顆雷。

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